교수님께 민법 관련하여 질문 드릴 것이 있습니다. 지난달 말 헌재에서 임대차보호법 제3조 3항에 대해 합헌결정을 내렸는데요. 여기서 구체적으로 무엇이 다투어진 것인지 잘 모르겠습니다. 임차주택을 신탁으로 양수한 청구인이 임차주택의 원 소유자에게서 직접적으로 양수한 게 아니라서 원 소유자가 임차인에게 지연손해금 지급채무를 부담한다는 사실에 대해 몰랐다는 것인지, 아니면 지연손해금 지급채무라서 몰랐다는 것인지, 청구인이 주택을 양수할 당시 임차인이 더 이상 거주하지 않아서 몰랐다는 것인지, 뭔가 억울한 이유가 있었을 것 같은데, 좀 설명해주셨으면 합니다... ㅠㅠ
사건번호 2016헌바146
상태 2017.08.31 종국
별칭 임차주택 양수인의 임대인 지위 승계 사건
결정요지
선고일자 2017.08.31 종국결과 합헌
병합정보
헌법재판소는 2017년 8월 31일 재판관 전원 일치 의견으로, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하도록 규정한 구 주택임대차보호법 제3조 제3항이 헌법에 위반되지 아니한다는 결정을 선고하였다. [합헌]
□ 사건개요
○ 정○○는 백○○와 임대보증금 14,000,000원에 부산 해운대구 소재 주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)을 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하였고, 2012. 11. 5. 이 사건 주택에 관하여 임차권등기를 마쳤다.
○ 정○○는 백○○를 상대로 임대차보증금반환 청구의 소를 제기하여 2013. 2. 5. ‘백○○는 정○○에게 14,000,000원과 이에 대하여 2012. 11. 13.부터 2012. 11. 16.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라’는 내용의 판결을 받았고, 그 무렵 이 판결이 확정되었다.
○ 그 후 이 사건 주택에 관하여 2013. 10. 8. 백○○로부터 주식회사 ○○주택으로 합의해제를 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되었고, 이어 2013. 10. 29. 주식회사 ○○주택으로부터 청구인으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되었다.
○ 정○○가 2013. 11. 21. 위 확정판결에 기하여 백○○의 승계인인 청구인에 대하여 승계집행문을 부여받아 이 사건 주택에 관하여 강제경매를 신청하자, 청구인은 2014. 12. 31. 정○○를 상대로 집행문 부여에 대한 이의 및 청구이의의 소를 제기하였으나 청구기각 판결을 선고받았다.
○ 청구인은 이에 항소하였으나 항소기각되었고, 이에 상고하여 상고심 계속 중 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하도록 규정한 주택임대차보호법 조항에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나 기각되자(대법원 2015카기294), 2016. 4. 6. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
□ 심판대상
○ 이 사건 심판대상은 구 주택임대차보호법(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정되고, 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것) 제3조 제3항(이하 ‘심판대상조항’이라 한다)이 헌법에 위반되는지 여부이다.
[심판대상조항]
구 주택임대차보호법(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정되고, 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것)
제3조(대항력 등) ③ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
□ 결정주문
○ 구 주택임대차보호법(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정되고, 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것) 제3조 제3항은 헌법에 위반되지 아니한다.
□ 이유의 요지
○ 심판대상조항에 따른 임대인 지위의 승계는 임차주택을 양수하는 모든 경우에 이루어지는 것이 아니라, 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 요건을 갖춘 임차인이 있을 경우에만 이루어지는 것이고, 이 경우 주택임대차보호법 제3조 제1항은 대항력의 요건으로서 주택의 인도와 주민등록을 요구하고 있으므로 적어도 임차인의 이름과 전입일 만큼은 공부인 주민등록표에 의하여 공시되어 거래의 안전이 보장된다.
○ 임차주택을 대상으로 하여 법적인 계약을 하고자 하는 자는 주민등록법 제29조 제1항, 같은 법 시행규칙 제14조에 의한 주민등록전입세대의 열람을 통하여 해당 소재지에 주민등록이 되어 있는 자의 존재 및 전입일자 등을 확인함으로써 임차인의 존재와 대항력의 존재 여부를 파악할 수 있고, 그에 따른 적절한 손해예방 조치를 취할 수 있다. 따라서 주택임대차보호법상 일정한 대항요건을 갖춘 임차인에게 심판대상조항과 같은 내용의 대항력을 부여하더라도, 그 임차주택을 대상으로 하여 법률관계를 맺으려는 자는 위험을 예상하여 그것을 회피할 수 있으므로, 임차주택의 양수인에게 불측의 과도한 재산상 손해를 준다고 보기는 어렵다.
○ 이는 임대차보증금반환채무에 대한 지연손해금의 승계의 경우에도 마찬가지이다. 심판대상조항에 따른 임대인의 지위 승계는 임차인의 주거안정을 보장하기 위하여 임차주택의 소유권과 결합하여 ‘임대차 계약상의 모든 권리·의무’가 그대로 승계되도록 하는 것으로서 일종의 법률상 계약인수에 해당하는데, 임차주택을 양도한 임대인에게 이미 발생한 지연손해금도 그 임대인이 임대차 계약상의 임대차보증금반환채무의 이행을 지체함으로써 발생한 것이므로, 임차인 보호의 측면 및 주민등록의 공시기능으로 인한 양수인의 예측가능성의 측면에서 임대차보증금반환채무의 승계와 달리 볼 이유가 없기 때문이다.
○ 결국 심판대상조항은, 임차인이 주택의 인도와 주민등록이라는 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 때에 한하여 양수인에게 임대차계약상의 권리·의무를 그대로 승계하도록 하고 있어, 사회적 약자인 임차인의 주거생활의 안정을 도모함과 동시에 주민등록이라는 공시기능을 통하여 주택 양수인의 불측의 손해를 예방할 수 있도록 하고 있으므로, 과잉금지원칙에 반하여 헌법에 위반된다고 볼 수 없다.
□ 결정의 의의
○ 심판대상조항으로 인하여 임차주택의 양수인이 임대차보증금반환채무에 대한 지연손해금까지 승계하게 된다고 하여도, 주민등록이라는 공시기능을 통하여 주택 양수인의 불측의 손해가 예방될 수 있으므로, 심판대상조항이 과잉금지원칙에 반하지 아니하여 헌법에 위반되지 아니한다는 취지의 결정이다.
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