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이름 : amuruoh
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조회 : 567
추천 : 74
등록정보 : 2014-01-03 10:32:28
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교수님, 지난번 헌재에서 임대차계약의 최장존속기간에 대해 위헌결정을 내렸는데 알고 계시나요?
신촌역 민자역사 일부 시설을 임대하면서 30년 기간으로 임대차계약을 체결했고, 그러면서 750억 원이라는 거액의 임차료를 받았는데,
나중에 이 임대차계약이 강행규정에 위반해서 무효라는 이유로 20년 초과한 임차물 사용에 대해서 부당이득금 반환을 청구한 사건인데요.
헌법재판소는 다음과 같이 결정했네요.
"임대차계약을 통하여 합리적이고 효과적인 임차물 관리 및 개량방식의 설정이 가능함에도 불구하고, 임대인 또는 소유자가 임차물의 가장 적절한 관리자라는 전제 하에 임대차의 존속기간을 강제함으로써 임차물 관리 및 개량의 목적을 이루고자 하는 것은 임차물의 관리소홀 및 개량미비로 인한 가치하락 방지라는 목적 달성을 위한 필요한 최소한의 수단이라고 볼 수 없다."
"이 사건 법률조항은 제정 당시에 비해 현저히 변화된 현재의 사회경제적 현상을 제대로 반영하지 못하는 데 그치는 것이 아니라, 당사자가 20년이 넘는 임대차를 원할 경우 우회적인 방법을 취할 수밖에 없게 함으로써 사적 자치에 의한 자율적 거래관계 형성을 왜곡하고 있다."
"지하매설물 설치를 위한 토지임대차나 목조건물과 같은 소위 비견고건물의 소유를 위한 토지임대차의 경우 이 사건 법률조항으로 인해 임대차기간이 갱신되지 않는 한 20년이 경과한 후에는 이를 제거 또는 철거해야 하는데, 이는 사회경제적으로도 손실이 아닐 수 없다."
민법의 채권편 규정에 대해서는 여간해서는 위헌결정을 내리지 않는다고 들었는데 헌법재판소에서 대단히 과감한 결정을 내린 것 같네요. ^^
2013년 12월 26일 선고사건 최근주요결정 사건번호 2011헌바234
사건명 민법제651조 제1항위헌소원
선고날짜 2013.12.26 자료파일
종국결과
결정 요약문
헌법재판소는 2013년 12월 26일 재판관 6:3의 의견으로, 임대차존속기간을 20년으로 제한하는 민법 제651조 제1항은 헌법에 위반된다는 결정을 선고하였다. [위헌]
이에 대하여는 재판관 박한철, 재판관 이진성, 재판관 강일원의 반대의견이 있다.
□ 사건의 개요
○ 청구인은 주식회사 OO건설과 사이에 신촌민자역사의 신축에 관한 공사도급계약을 체결하면서 위 역사에 관한 임대차계약체결권한을 OO건설에 위임하였고, OO건설은 주식회사 OOOOOO와 사이에 위 역사건물 중 일부 시설을 기간 30년, 임대료 750억 원으로 하는 임대차계약을 체결하였는데, 그 경위는 다음과 같다.
○ 청구인은 신촌역 민자역사 개발사업의 소요비용 820억 원 중 750억 원을 임대료수입으로 조달하기 위하여 임차인을 공모할 당시 30년간의 사용권을 내세웠고, 이후 OOOOOO와의 협상 과정에서 30년간의 임대료로 750억 원을 선납 받는다는 방침 아래, 민법 제651조 제1항에서 정한 20년을 넘는 임대차기간을 무효로 보는 대법원판례의 적용을 피하면서 양자의 이해관계를 모두 충족하기 위한 방안으로 “임대차기간을 30년으로 하되 OOOOOO가 대법원 판례를 사유로 해약을 요구할 시에는 청구인은 일시불 임대료 반환책임을 지지 않는다.”는 내용의 임대료 반환책임 면제약정을 포함한 이 사건 임대차계약을 체결하였다.
○ 그런데 OOOOOO는 위 임대차계약 중 20년이 넘는 부분은 민법 제651조 제1항에 위반되어 무효라는 이유로 청구인을 상대로 그 초과기간에 해당하는 임대료 상당의 부당이득금반환청구의 소를 제기하였고, 이에 청구인이 민법 제651조 제1항에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나 기각되자 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
□ 심판의 대상
○ 이 사건 심판의 대상은 민법(1958. 2. 22. 법률 제471호로 제정된 것) 제651조 제1항이 헌법에 위반되는지 여부이며, 심판대상조항의 내용은 다음과 같다.
민법(1958. 2. 22. 법률 제471호로 제정된 것) 제651조(임대차존속기간) ① 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우를 제한 외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다.
□ 결정주문
○ 민법(1958. 2. 22. 법률 제471호로 제정된 것) 제651조 제1항은 헌법에 위반된다.
□ 이유의 요지
○ 이 사건 법률조항 제정 당시에 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차 및 식목, 채염 목적의 토지임대차에 대하여 최단기의 제한을 규정하지 않은 것은 토지임대인을 위한 것으로 그 입법취지를 확인할 수 있으나, 견고하지 않은 건물 기타 공작물 소유를 목적으로 하는 토지임대차 및 건물 등 임대차와 관련하여 임대차존속기간을 강행규정으로 제한한 이유에 대하여는 임대인을 위한 것인지, 임차인을 위한 것인지 또는 임대차와 관련된 사회경제적 효용성을 고려한 것인지 그 입법취지가 불명확하다.
○ 대법원은 이 사건 법률조항의 입법취지가 너무 오랜 기간에 걸쳐 임차인에게 임차물의 이용을 맡겨 놓으면 임차물의 관리가 소홀하여지고 임차물의 개량이 잘 이루어지지 않아 발생할 수 있는 사회경제적인 손실을 방지하는 데에 있다고 하고 있다.
○ 그러나 임대차계약을 통하여 합리적이고 효과적인 임차물 관리 및 개량방식의 설정이 가능함에도 불구하고, 임대인 또는 소유자가 임차물의 가장 적절한 관리자라는 전제하에 임대차의 존속기간을 강제함으로써 임차물 관리 및 개량의 목적을 이루고자 하는 것은 임차물의 관리소홀 및 개량미비로 인한 가치하락 방지라는 목적 달성을 위한 필요한 최소한의 수단이라고 볼 수 없다.
○ 이 사건 법률조항은 제정 당시에 비해 현저히 변화된 현재의 사회경제적 현상을 제대로 반영하지 못하는 데 그치는 것이 아니라, 당사자가 20년이 넘는 임대차를 원할 경우 우회적인 방법을 취할 수밖에 없게 함으로써 사적 자치에 의한 자율적 거래관계 형성을 왜곡하고 있다.
○ 건물 등 임대차의 경우, 임차한 상가와 주변 상권의 영업 전망에 따라 임차인으로서는 20년 이상의 임대차를 묵인하고 계속 임차하기를 원할 수도 있고, 아니면 20년 초과부분의 무효를 주장하고 20년 초과기간에 해당하는 임대료 상당의 부당이득의 반환을 청구할 수도 있다. 역으로 임대인의 경우에도 영업 전망이 좋을 경우 20년 초과 임대차의 무효를 주장하거나 임대료의 대폭 인상을 요구할 수 있다. 이처럼 임대차존속기간 20년을 강제함으로써 경제사정의 변화에 따라 당사자가 이를 악용할 여지를 만들어 주는 것은, 이 사건 법률조항이 입법목적의 실현을 위해 필요한 범위를 벗어나는 과도한 제한을 가하고 있음으로 인한 결과이다.
○ 토지임대차의 경우, 견고한 건물 소유 목적인지 여부에 따라 이 사건 법률조항의 적용 여부에 차이를 두는 것은, 소유건물이 견고한 건물에 해당하는지 여부가 불분명한 경우도 있어 이에 대한 분쟁이 유발될 수 있을 뿐 아니라, 건축기술이 발달된 오늘날 이러한 견고한 건물에 해당하는지 여부가 임대차존속기간 제한의 적용여부를 결정하는 기준이 되기에는 부적절하다.
또한, 지하매설물 설치를 위한 토지임대차나 목조건물과 같은 소위 비견고건물의 소유를 위한 토지임대차의 경우 이 사건 법률조항으로 인해 임대차기간이 갱신되지 않는 한 20년이 경과한 후에는 이를 제거 또는 철거해야 하는데, 이는 사회경제적으로도 손실이 아닐 수 없다.
○ 따라서 이 사건 법률조항은 입법취지가 불명확하고, 대법원이 해석하는 바와 같이 사회경제적 효율성 측면에서 일정한 목적의 정당성이 인정된다 하더라도 과잉금지원칙을 위반하여 계약의 자유를 침해한다.
□ 반대의견(재판관 박한철, 이진성, 강일원)
○ 임대차존속기간의 제한은 사정 변경에 따라 계약의 재검토 기회를 당사자에게 부여한다는 의미를 가지고, 임차물 가치훼손으로 인한 사회경제적 손실 방지에 기여한다고 볼 수 있으므로, 부동산 관리 소홀 및 개량 미비에 따른 사회경제적 손실을 방지한다는 입법목적 달성을 위한 유효한 수단이다.
○ 비록 당사자가 장기 임대차계약을 원하는 경우 우회적인 방법을 취해야 하는 불편함은 있으나 그러한 사정만으로 이 사건 법률조항이 위헌이라고 볼 수 없고, 10년의 범위 안에서 횟수에 제한 없이 임대차계약을 갱신할 수 있으므로 침해의 최소성이나 법익균형성 원칙을 위반한 것이라고 보기도 어렵다.
○ 따라서 이 사건 법률조항이 과잉금지원칙에 어긋나 임대인의 계약의 자유를 침해한다고 볼 수 없다.
□ 결정의 의의
○ 민법의 채권법영역에서 이례적으로 위헌선언 하는 것임.
○ 제정된 지 50여 년이 지난 이 사건 법률조항은 제정 당시에 비해 현저히 변화된 현재의 사회경제적 현상을 제대로 반영하지 못하고 있으므로 이에 위헌선언을 하는 것임.
○ 당해사건 소송에서 대법원은 위헌결정한 이 사건 법률조항에 근거하여, 주식회사 성창에프엔디의 청구를 기각한 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송하였고, 현재 서울고등법원에 당해사건 소송이 계속 중임.
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요즘 우리나라 법관님들이 주로 영미권으로 연수를 다녀오시면서 대단히 자유주의적인 성향으로 바뀌시는 것 같네요.
이런 식으로 하면 민법을 비롯한 사법분야의 법률규정 가운데서 강행규정이 어디 살아남을 수 있을까 싶네요. 하긴 뭐 민법 제651조는 있으나마나 한 강행규정이었지만... -_-; |
2014-01-03
15:45:27
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지난번 통상임금 관련 대법 전합 판결도 그렇고 요즘 우리나라 법관님들께서는 강행규정에 대해서 대단히 적대적이시라는 느낌을 많이 받게 되네요.
그보다는 영미법상의 금반언 규칙이 강행규정보다도 더 우위에 있다는 식으로 사고를 하시는 것 같으네요... -_-;; |
2014-01-03
15:46:52
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제가 보기에 헌재결정문에서 정확하게 지적하고 있는대로 민법 제651조가 불필요한 강행규정인 것은 맞다고 생각합니다. 문제된 사안에서 민법 제651조를 곧이곧대로 적용할 경우 대단히 불공평한 결과가 발생할 수밖에 없기 때문에, 헌법재판소가 위와 같은 과감한 결정을 불가피하게 내렸다고 생각합니다. 다만 헌법재판소가 위 민법규정에 대해서 헌법 제 몇 조에 반해서 위헌인지도 제대로 적시하지 않은 채 단순히 '과잉금지원칙'만 가지고서 함부로 위헌결정을 내릴 수 있는지, 이러한 위헌결정이 앞으로도 계속될 경우 헌법재판소가 사실상 입법부보다 더 위의 권력을 갖게 되는 것은 아닌지에 대해서 좀 더 진지하게 고민해볼 필요가 있다고 생각합니다. |
2014-01-05
21:41:33
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