노광균

교수님 말씀하신 것 같은 황당한 일이 실제로 발생하기는 거의 어렵겠지만 꼭 불가능한 것만은 아니겠네요. 후순위저당권을 갖고 있는 은행 입장에서 고금리의 채권에 배당을 조금밖에 못 받는 건 억울할테니까 몇년 후에는 그 부동산의 경매가격이 올라갈 것으로 기대하고 선순위저당권부채권을 변제하는 배팅을 해볼 수도 있겠네요.

채무자가 똑똑하다면 즉각 대위에 의한 저당권이전의 부기등기를 후순위저당권자에게 시키겠죠. 하지만, 채무자가 어리버리하다면 후순위저당권자의 대위변제에 그저 고맙다고 시키는대로 다하겠습니다 하겠네요. 실제로 자기소유부동산이 경매로 넘어가는 것을 바라지 않는 채무자라면 대신 갚아주겠다는 은행 시키는대로 할 수밖에 없는 측면도 있고요. 대위변제된 금액은 원래 법정이자 5%만 물어줘도 되는 걸텐데 정말 연리 30%의 이자를 물기로 하는 준소비대차계약서에 사인을 한다면 골 때리겠네요.

그런데 이런 경우라면 대위변제된 채권은 이미 변제로 소멸해버린 건데, 이미 소멸해버린 채무의 보증인에게 후순위저당권자가 변제자대위를 할 수는 없겠죠. 보증인이 대위변제자와 따로 계약을 체결하지 않는 한... 안 그러면 연리 7%의 채무에 보증을 선 사람이 갑자기 연리 30%의 채무에 보증을 서게 된다는 게 말이 안 되겠죠.

혹시 후순위저당권자는 대위변제 후에 선순위저당권의 말소등기를 할지 아니면 대위에 의한 이전등기를 할지 상황의 추이를 봐가며 결정하기로 양다리를 걸칠 수 있는 걸까요? 아... 그렇다면 후순위저당권자는 대위변제 한번 해놓고 꽃놀이패를 손에 쥐는 거네요. ㅋ

김영연

일고의 가치도 없는 글을 쓰셨군요. 후순위저당권자 입장에서 보증인에게 변제자대위할 생각이 있었으면 대위변제하면서 선순위저당권자의 피담보채권을 존속시켰을 거고 선순위저당권등기를 말소등기시키지도 않았을 겁니다. 상식적으로 좀 생각을 해보세요. 후순위저당권자가 만약 자기 저당권순위 상승시키고 싶었으면 대위변제 자체를 하지를 않았겠죠. 채무자한테 돈 빌려주고 채무자더러 직접 갚으라고 했겠죠. 여기에 대위변제 얘기가 왜 나오는 건지? 대위변제하고서 선순위저당권등기 말소시키는 거는 후순위임차권자나 그렇게 하는 거지 후순위저당권자가 그런 짓 한다는 거는 머리에 총 맞지 않은 이상 절대 있을 수 없는 일입니다. 대위변제한 후순위저당권자는 선순위저당권을 무조건 살려서 대위권으로 손에 쥐는 게 더 유리한 거에요. 든든한 저당권을 넘겨받았는데 한번 써먹어보지도 않고 쓰레기통에다 버린다는 게 말이나 되는 소리에요? 후순위임차권자가 대위변제하고서 선순위저당권등기 말소시키도록 내버려두는 것은 후순위임차권자가 사회적 약자로서 주거의 보호를 받아야 되기 때문에 예외적으로 그렇게 허용하는 거죠. 실무에서 어떻게 돌아가는지 그것부터 좀 알아보고 글을 쓰세요.

김규수

은행업의 보수적 특성상 고객이 요청하지도 않았는데 대위변제를 한다는 건 있을 수 없는 일입니다. 아무리 후순위저당권이 배당을 거의 못 받게 됐다 하더라도 그런 건 그냥 리스크로 치부하고 경매를 방관하지 대위변제로 모험을 거는 건 손해를 더 키우는 일이라 기피합니다. 전 뭐 실무에 대해서 잘 모르는 사람이지만, 일단 후순위저당권자가 대위변제를 하고 변제자대위를 한다는 거 자체에 대해서 전혀 들어본 바가 없습니다. 그런 건 진짜 상상조차 할 수 없는 일이라고 생각합니다.

H.호나우두

후순위저당권자의 대위변제는 상상조차 할 수 없는 일이다... 저는 실무에 대해서는 쥐뿔로 모르는 학생이지만 대체 후순위저당권자의 대위변제가 있을 수 없다라는 말씀들을 어떻게 그렇게 자신있게들 하시는지 놀랍기만 할 뿐이네요. 은행업이 보수적이어서 그렇다고 하시는데, 요즘 은행영업이 얼마나 공격적인지 몰라서 그러시나... 후순위저당권자가 대위변제하면서 저당권순위승진시키려고 선순위저당권등기 말소시키면 보증인한테 변제자대위도 못할테고 괜히 구상권의 담보만 잃어버리니까 저당권순위승진시키는 일은 결코 없을 거라고 하시는데, 채무자한테 보증인이 없을 때도 있겠죠. 구상권을 후순위피담보채권에 집어넣는 것도 포괄근저당과 준소비대차라는 방법이 있을테고... X_X
교수님 말씀대로 자기 소유 담보부동산의 경매를 기피하는 채무자의 이해관계가 절실하기만 하면 우리나라 법상 그 어떤 교묘한 탈법도 충분히 가능할 것 같은데요...

김영연

저는 주인장한테 말을 걸었는데 거기에 책임지고 답변해야 할 주인장은 어디로 도망갔는지 보이지 않고 자꾸 어린 학생들이 대신 끼어들어서 답변을 하는군요. 어린 학생들 말로는 교묘한 탈법(?)을 하면 가능하지 못할 것도 없다는데 이런 식으로 말하자면 굳이 우리나라법에서만 문제될 것도 없죠. 독일법에서는 뭐 교묘한 탈법이 없을 거 같습니까? 채무자와 후순위저당권자의 이해관계가 절실하기만 하면 독일에서도 포괄근저당에다가 준소비대차에다가 벼라별짓을 다해서 결과적으로 후순위저당권자가 폭리를 챙기도록 교묘히 다 짜맞춰놓겠죠. 하지만 그건 우리나라에서든 독일에서든 다 처벌대상인 데다가 그건 자본주의 경제체제의 문제점이지 민법규정이 잘못돼서 발생한 문제점은 아니지 않나? 좀 말이 되는 소리를 해주기를...