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부동산규제에 대한 단상
2026-02-05 11:57:02
2026-02-05 11:57:02
나는 자유시장경제를 신뢰한다. 물론 시장을 신앙처럼 떠받들지는 않지만, 그 대안을 상상할 때는 늘 조심해야 한다고 믿는다. 그 믿음은 최근 내가 겪고 있는 기묘한 논쟁 속에서 더욱 또렷해졌다.
현 정부의 초강력 부동산 규제 정책에 대해 나는 처음부터 회의적이었다. 특히 임차인의 입장에서, 이 정책이 삶을 더 어렵게 만들 것이라는 우려를 나는 공개적으로 말해 왔다. 그러자 돌아온 반응은 경제적 반박이 아니었다. “왜 부자들의 불로소득을 옹호하느냐”, “왜 강남에 살고 있느냐”, “왜 허영을 부렸느냐”, “욕심의 대가를 치르는 것 아니냐”는 도덕적 질책이었다. 정책 논쟁은 어느새 인생 훈계가 되었고, 경제 분석은 도덕 재판으로 바뀌었다.
규제론자들은 말한다. 보유세로 다주택자를 강하게 처벌하면 결국 집을 팔 수밖에 없고, 집값은 떨어질 것이며, 그 결과 무주택자는 집을 살 수 있게 될 거라고. 전세와 월세를 강하게 규제하더라도 임대인은 임대물건을 쉽게 거둬들이지 못할 것이고 임차인은 저렴한 월세 혜택을 받게 될 거라고. 정부가 민간주택을 대규모로 수용하여 공공임대를 대규모로 공급하면 시장은 안정될 것이라고. 그리고 마지막에는 이렇게 말한다. “투기와 허영을 처벌하는 것이다. 강남 프레임에 속았던 사람들에게 사회적 정의와 부끄러움을 가르치는 것이다.”
그러나 이 말들은 서로 충돌한다. 고율의 보유세와 함께 부과되는 고율의 양도소득세는 매물잠김 현상을 낳고, 주택 공급은 늘어나긴 커녕 오히려 줄어들 것이다. 대규모 공공임대는 막대한 재정을 필요로 하고, 재정은 국채로 조달된다. 국채는 금리 상승 압력을 낳는다. 금리가 오르면 주택가격은 하락할 수 있지만, 동시에 대출 여력은 더 빠르게 줄어든다. 결국 부동산규제정책의 결과로 집을 사는 사람이 있더라도 그는 무주택자가 아니라 현금 보유자일 수밖에 없다.
빵값을 못 올리게 하고, 크기를 줄이지 못하게 하고, 재료를 바꾸지 못하게 하면 빵집은 문을 닫는다. 물론 규제론자들은 빵집은 사라질 수 있어도 임대주택은 절대 사라지지 않을 거라고 말한다. 그러나 임대 역시 다르지 않다. 설령 기존 임대물건이 유지되더라도, 신규 공급은 사라져서 월세는 크게 상승한다. 임대 공급이 사라지는 대신 매물이 많이 나올 거라 하지만, 금리가 높아지면 그림의 떡일 뿐이다. 결과는 늘 같다. 내부자는 보호되고, 외부자는 배제된다. 이동은 막히고, 선택지는 줄어든다.
그러나 이 논쟁의 더 깊은 층위는 경제가 아니라 법과 철학에 있다. 규제론자들은 “선택을 처벌하는 게 아니라 투기와 허영을 처벌하는 것”이라고 말한다. 하지만 법의 언어로 보자면 이는 범주 오류다. 적법한 선택을 투기라 규정하고 처벌하는 것은 결국 상태를 처벌하고 눈에 보이지 않는 내심을 처벌하는 것이다. 허영은 감정이고 취향이다. 내면의 동기를 외부에서 판정할 수 없다는 점에서, 그것을 정책 기준으로 삼는 순간 집행은 필연적으로 자의적이 된다.
정치철학의 언어로 말하면, 이 도덕론은 보편화 시험을 통과하지 못한다. 오늘은 강남 다주택이 허영이라 처벌된다면, 내일은 신축 아파트 거주가 허영으로 처벌될 것이다. 모레는 주택을 보유한다는 것 자체가 허영으로 처벌될 것이며, 그 다음에는 서울과 경기권에 거주한다는 자체가 허영이자 욕심으로 처벌될 것이다. 자기 위치가 바뀌면 부당해지는 규칙은 정의가 아니다. 또한 가역성의 원칙에서도 실패한다. 내가 약자가 되었을 때도 기꺼이 받아들일 수 없는 규칙은 공적 기준이 될 수 없다.
사회적 정의와 부끄러움을 가르치겠다는 말은 듣는 순간 멋있어 보일 수는 있어도, 사회를 운영하는 원리가 될 수는 없다. 그에 따른 불이익은 언제나 가장 말 없는 사람에게 먼저 전가된다. 불편과 무욕을 미덕으로 만들면, 그 불편과 무욕은 권력을 가진 사람이 아니라 언제나 권력이 없는 사람에게 강요된다.
부동산을 둘러싼 이 논쟁은 결국 집의 문제가 아니다. 그것은 우리가 어떤 사회를 원하는가에 대한 질문이다. 불법.탈법만 처벌하고 양심과 자율에 맡기는 사회인가, 타인을 단죄하고 내심적 상태를 처벌하는 사회인가. 선택을 존중하는 사회인가, 아니면 편가르기와 인민재판으로 불만과 시기심을 해소하는 사회인가. 이 질문 앞에서 나는 여전히 자유시장경제를 옹호한다. 그것이 완벽해서가 아니라, 그 대안이 더 위험해 보이기 때문이다.
