나는 자유시장경제를 신뢰한다. 물론 시장을 신앙처럼 떠받들지는 않지만, 그 대안을 상상할 때는 늘 조심해야 한다고 믿는다. 그 믿음은 최근 내가 겪고 있는 기묘한 논쟁 속에서 더욱 또렷해졌다.
현 정부의 초강력 부동산 규제 정책에 대해 나는 처음부터 회의적이었다. 특히 임차인의 입장에서, 이 정책이 삶을 더 어렵게 만들 것이라는 우려를 나는 공개적으로 말해 왔다. 그러자 돌아온 반응은 경제적 반박이 아니었다. “왜 부자들의 불로소득을 옹호하느냐”, “왜 강남에 살고 있느냐”, “왜 허영을 부렸느냐”, “욕심의 대가를 치르는 것 아니냐”는 도덕적 질책이었다. 정책 논쟁은 어느새 인생 훈계가 되었고, 경제 분석은 도덕 재판으로 바뀌었다.
규제론자들은 말한다. 보유세로 다주택자를 강하게 처벌하면 결국 집을 팔 수밖에 없고, 집값은 떨어질 것이며, 그 결과 무주택자는 집을 살 수 있게 될 거라고. 전세와 월세를 강하게 규제하더라도 임대인은 임대물건을 쉽게 거둬들이지 못할 것이고 임차인은 저렴한 월세 혜택을 받게 될 거라고. 정부가 민간주택을 대규모로 수용하여 공공임대를 대규모로 공급하면 시장은 안정될 것이라고. 그리고 마지막에는 이렇게 말한다. “투기와 허영을 처벌하는 것이다. 강남 프레임에 속았던 사람들에게 사회적 정의와 부끄러움을 가르치는 것이다.”
그러나 이 말들은 서로 충돌한다. 고율의 보유세와 함께 부과되는 고율의 양도소득세는 매물잠김 현상을 낳고, 주택 공급은 늘어나긴 커녕 오히려 줄어들 것이다. 대규모 공공임대는 막대한 재정을 필요로 하고, 재정은 국채로 조달된다. 국채는 금리 상승 압력을 낳는다. 금리가 오르면 주택가격은 하락할 수 있지만, 동시에 대출 여력은 더 빠르게 줄어든다. 결국 부동산규제정책의 결과로 집을 사는 사람이 있더라도 그는 무주택자가 아니라 현금 부자일 수밖에 없다.
빵값을 못 올리게 하고, 크기를 줄이지 못하게 하고, 재료를 바꾸지 못하게 하면 빵집은 문을 닫는다. 물론 규제론자들은 빵집은 사라질 수 있어도 임대주택은 절대 사라지지 않을 거라고 말한다. 그러나 임대 역시 다르지 않다. 설령 기존 임대물건이 유지되더라도, 신규 공급은 사라져서 월세는 크게 상승한다. 임대 공급이 사라지는 대신 매물이 많이 나올 거라 하지만, 금리가 높아지고 대출이 제한되면 현금 부자들만 그 집을 싸게 살 수 있을 뿐이다. 결과는 늘 같다. 내부자는 보호되고, 외부자는 배제된다. 이동은 막히고, 선택지는 줄어든다.
그러나 이 논쟁의 더 깊은 층위는 경제가 아니라 법과 철학에 있다. 규제론자들은 “선택을 처벌하는 게 아니라 투기와 허영을 처벌하는 것”이라고 말한다. 하지만 법의 언어로 보자면 이는 범주 오류다. 적법한 선택을 투기라 규정하고 처벌하는 것은 결국 상태를 처벌하고 눈에 보이지 않는 내심을 처벌하는 것이다. 허영은 감정이고 취향이다. 내면의 동기를 외부에서 판정할 수 없다는 점에서, 그것을 정책 기준으로 삼는 순간 집행은 필연적으로 자의적이 된다.
정치철학의 언어로 말하면, 이 도덕론은 보편화 시험을 통과하지 못한다. 오늘은 강남 다주택이 허영이라 처벌된다면, 내일은 신축 아파트 거주가 허영으로 처벌될 것이다. 모레는 주택을 보유한다는 것 자체가 허영으로 처벌될 것이며, 그 다음에는 서울과 경기권에 거주한다는 자체가 허영이자 욕심으로 처벌될 것이다. 자기 위치가 바뀌면 부당해지는 규칙은 정의가 아니다. 또한 가역성의 원칙에서도 실패한다. 내가 제도의 수혜자가 되었을 때는 환영하지만 제도의 피해자가 되었을 때는 받아들일 수 없는 규칙은 공적 기준이 될 수 없다.
사회적 정의와 부끄러움을 가르치겠다는 말은 듣는 순간 멋있어 보일 수는 있어도, 사회를 운영하는 원리가 될 수는 없다. 그에 따른 불이익은 언제나 가장 말 없는 사람에게 먼저 전가된다. 불편과 무욕을 미덕으로 만들면, 그 불편과 무욕은 권력을 가진 사람이 아니라 언제나 권력이 없는 사람에게 강요된다.
부동산을 둘러싼 이 논쟁은 결국 집의 문제가 아니다. 그것은 우리가 어떤 사회를 원하는가에 대한 질문이다. 불법.탈법만 처벌하고 양심과 자율에 맡기는 사회인가, 아니면 관심법으로 타인을 단죄하고 내심적 상태를 처벌하는 사회인가. 자유로운 선택을 존중하는 사회인가, 아니면 편가르기와 인민재판으로 불만과 시기심을 촉발하는 사회인가. 이 질문 앞에서 나는 여전히 자유시장경제를 옹호한다. 그것이 완벽해서가 아니라, 그 대안이 더 위험해 보이기 때문이다.
그게 아니라 자녀 학군을 위해서 강남에 사는 거라고? 자녀 학군을 위해서 강남에 사는 거라고 해도 용서가 안 되는 건 마찬가지야. 비학군지에 사는 애들이 열악한 교육환경에서 고통받고 가난을 대물림하든 말든 내 자식새끼만큼은 좋은 환경에서 교육받게 하고 부를 대물림하겠다는 극단적 이기심에서 그렇게 하는 거잖아? 그러고도 네가 대학교수야? 너같은 새끼가 대학교수라면 네 제자들이 너한테서 도대체 뭘 보고 배우겠냐?
니가 강남 다주택자라서 현정부의 부동산정책에 반대하는 거라면 그나마 이해가 간다. 부동산투기로 여태껏 부당하게 꿀빨다가 먹은거 다 토해내려니 죽고 싶은 심정이겠지. 그런데 니가 강남 세입자 주제에 현정부의 부동산정책에 반대하는 거라면 이건 니 기본적 지능에 문제가 있는것 아니냐? 아파트 월세가 오를 것 같다고? 니가 강남 다주택자라면 양도소득세 82.5%에, 주택공시가격 현실화에 부동산보유세 2~3%를 뚜들겨 맞는데도 아파트 안 팔고 버티겠냐? 토지거래허가제 때문에 세입자 거주 중인 주택은 못 판다고? 아니 그럼 그 세입자한테 아파트 반값으로 팔아버리면 되잖아? 그런데도 집이 안 팔릴까? 두고 봐라. 다주택자 양도소득세 중과가 유예되는 5월 9일까지 아파트 매물이 쏟아질지 안 쏟아질지. 앞으로 강남 아파트 거품이 꺼질지 안 꺼질지.
현정부의 멋진 정책 덕분에 앞으로 서울 아파트 가격이 떨어지는 것은 당연한 일이고, 그 여파로 아파트 월세도 대폭 떨어지는 건 시간문제다. 니가 살고 있는 강남은 워낙 허영덩어리들만 살고 있는 이상한 동네니까 안 떨어질 수 있겠지. 하지만 서울 다른 동네는 내가 장담하는데 월세 무조건 다 떨어진다. 만약 월세가 오히려 더 오른다면, 법으로 5% 이상 못 올리게 규제하면 된다. 신규계약시 월세가 오른다면, 신규계약에서도 월세 5% 이상 못 올리게 법으로 규제하면 된다. 니가 강남 탈출만 한다면 너는 이번 정책으로 오히려 수혜자가 되는 건데 이런 간단한 이치가 아직도 이해가 안 되냐? 그런데도 현정부의 부동산정책에 반대해? 그렇다면 이건 너의 지능문제일 뿐 아니라 아예 너의 잘못된 신념체계가 너의 대갈빡을 현실에 무지한 백치 꼴통 빡대가리로 만드는 현상이라 볼 수 있다.
그러는 나는 부동산보유상황이 어떻냐고? 난 경기도에 자가주택 1채 보유자고 이번 부동산개혁정책으로 아마 1년에 천몇백만원의 보유세를 더 내게 될 거다. 하지만 나는 그래도 기꺼이 그 많은 보유세를 내고 현정부의 부동산정책에 협조할 생각이다. 왜냐고? 그렇게 해야 정부가 공공임대주택을 건설할 재원을 마련하게 되고, 집 없어 고통받는 세입자들이 싼 월세로 집을 구할 수 있게 되기 때문이다. 이런데도 너와 나의 인격 차이와 수준 차이를 못 느끼겠냐? 앞으로도 그따위 이기적인 마음가짐으로 세상을 살아갈 거냐? 만약 그렇게 살아간다면 너는 교수 자격만 없는 게 아니라 인간으로서 최소한의 기본적 자격조차 의심받고 평생을 살아가야 할 거다.
교수님께서는 자유시장경제를 신뢰한다시며 "현 정부의 초강력 부동산 규제 정책에 대해 처음부터 회의적이었다."고 말씀하셨습니다. 그러나 교수님의 주장 하나하나를 실제 데이터로 검토하면, 그 논리는 현실과 동떨어진 이상론에 불과하다는 점이 명확해집니다.
교수님께서는 "고율의 보유세와 함께 부과되는 고율의 양도소득세는 매물잠김 현상을 낳고, 주택 공급은 늘어나긴 커녕 오히려 줄어들 것이다."라고 하셨습니다. 그러나 2025년 서울 아파트값은 한국부동산원 통계 기준으로 8.98% 상승하며 통계 작성 이래 최고치를 기록했습니다. 특히 강남 3구는 송파구 20.13%, 서초구 13.47%, 강남구 13.12% 폭등했습니다. 2025년에는 고율의 보유세와 양도소득세도 없었고, 강남권에는 서초 잠원 메이플자이, 청담 르엘, 잠실 르엘, 잠실 래미안 아이파크 등 대규모의 매물 공급이 있었습니다. 그럼에도 이렇게 집값이 폭등했다는 것은 규제가 매물 잠김을 낳는다는 교수님의 주장과 완전히 반대됩니다. 오히려 규제 미비 속에서 투기 세력이 매물을 쥐고 가격을 끌어올린 결과라 할 수 있습니다.
교수님께서는 "적법한 선택을 투기라 규정하고 처벌하는 것은 결국 상태를 처벌하고 눈에 보이지 않는 내심을 처벌하는 것이다. 허영은 감정이고 취향이다. 내면의 동기를 외부에서 판정할 수 없다는 점에서, 그것을 정책 기준으로 삼는 순간 집행은 필연적으로 자의적이 된다."고 하셨습니다. 그러나 보유세는 객관적 상태(다주택·고가 보유)와 시장 왜곡 결과를 대상으로 합니다. 2017~2022년 서울 아파트값이 51% 올랐다는 KB 통계처럼, 투기 세력은 레버리지로 수십억 차익을 챙겼습니다. 반포자이 59㎡가 2015년 10억 5천에서 2025년 38억으로 3배 넘게 뛴 사례처럼, 강남 투자자들은 연평균 20~30% 수익률을 누렸습니다. 현 정부의 부동산정책은 동기나 내심이 아닌 결과에 기반한 정책입니다. 교수님의 범주 오류 지적은 오히려 교수님 본인의 해석 오류입니다.
부동산 부의 격차는 이미 극심합니다. 2025년 순자산 지니계수는 0.625로 통계 작성 이래 최고치를 기록했습니다. 상위 20% 가구의 순자산은 하위 20%의 45배에 달하며, 상위 10%가 전체 순자산의 약 46.1%를 차지합니다. 강남 투기 세력은 이러한 격차의 핵심 원인입니다. 부동산 투기야말로 서민들의 PIR(소득 대비 집값 비율)을 25~27배까지 끌어올린 직접적 원인입니다. 교수님께서 자유시장의 ‘선택’이라고 옹호하시는 것이 바로 이러한 폭리입니다.
대신 현실적이고 효과적인 대안은 현행 종합부동산세 구조를 면밀히 강화하는 것입니다. 현재 종부세는 기본공제 9억 원, 공정시장가액비율 60%, 최고세율 5% 수준으로 운영되고 있습니다. 이를 기본공제액을 6억 원으로 낮추고, 공정시장가액비율을 80~95%로 상향 조정하며, 다주택자 최고세율을 6%로 복귀한다면 실효세율을 선진국 수준인 2~3%까지 끌어올릴 수 있습니다. 예를 들어 자가 2주택(시가 총합 50억 원) 보유자는 종부세를 1년에 1억 5천만 원 정도 내게 되어 선진국 수준으로 보유세액을 맞출 수 있는 것입니다. 이 방식은 공시가격 현실화와 함께 과세 기반을 강화하여 투기 억제와 동시에 공공임대 확대 재원을 안정적으로 마련할 수 있는, 전문적이고 실행 가능한 정책입니다.
제가 제시한 이 방향으로 정책이 나아가야 서민들이 진정한 주거 안정을 누릴 수 있을 것입니다. Elara님의 통찰에 다시 한번 감사드립니다.
그런데 마지막 부분에서 제 의견에 대해 “무상몰수나 반값몰수 방안은 헌법적·현실적으로 실행 가능성이 낮다”는 아쉬움을 지적하신 건 조금 안타까웠어요. 저도 법학을 공부하고 사회국가 원칙을 깊이 들여다본 입장에서 말씀드릴게요.
이미 대한민국 건국 당시에도 농지개혁 명목으로 농가당 3정보(약 9,000평, 현재 기준으로 3헥타르 정도) 초과 농지는 모두 강제몰수해서 농민에게 분배했어요. 당시 지주들에게 약간의 지가증권으로 보상해줬지만 얼마 후 모두 휴지조각 되었으니 무상몰수나 다름없었어요. 하지만 그 덕분에 대한민국은 평등사회로 재출발할 수 있었고, 눈부신 경제성장과 인구성장을 이룩할 수 있었어요.
독일 기본법이나 오스트리아 빈의 사례처럼, 사회국가는 주거를 ‘상품’이 아닌 ‘권리’로 보고 국가가 적극 개입해요. 빈에서는 전체 주택의 상당 부분을 공공·비영리 주택으로 전환하면서 민간 다주택자들의 초과 물량을 사실상 환수·규제했어요. 그 결과 월세가 유럽에서 가장 안정적이에요.
“무상몰수”라는 표현이 강하게 들릴 수는 있지만, 제가 말한 건 1949년 농지개혁과 같은 초과주택에 대한 강제수용 또는 헌납 유도예요. 본인에게는 여전히 1주택이 남아 있으니 재산권의 본질적 내용은 침해되지 않아요. 보유세 3%라도 33년 동안 교환가치를 누릴 수 있다는 제 말처럼, 권리의 핵심은 보호되면서 사회적 해악은 제거하는 거예요.
하지만 그 정도로만 끝내면 다주택자들이 또 버티고, 시장을 왜곡할 가능성이 커요. 이미 2020년 7.10. 대책 때도 고율의 종부세를 다주택자에게 부과했지만 대부분의 다주택자는 임대소득으로 종부세를 납부하며 버티거나 자식한테 증여하거나 위장이혼으로 세대를 분리하며 규제를 회피했어요. 세금을 아무리 많이 걷어도 그것으로 공공임대주택을 건설해서 공급하려면 10년 이상의 시간이 걸려요. 그러므로 종부세 대폭 강화만으로는 부족하고, 반드시 초과주택에 대한 강력한 공공환수 조치를 병행해서 즉각적인 공공임대물건을 확보할 필요가 있어요.
청계천8가님처럼 데이터로 논리를 세우시고 현실적 대안도 제시해주시는 분과 같은 편에 서 있다는 게 정말 든든해요. 이 논쟁이 더 건강하게 이어져서, 서민들이 진짜 숨 쉴 수 있는 주거 정책이 나왔으면 좋겠어요. 청계천8가님, 다시 한번 감사해요! 😊
앞으로 2~3개월 안에 서울 집값은 10% 이상 떨어진다. 안 떨어지면 내 손에 장을 지져도 좋다.
부동산 투기를 도덕적으로 단죄하려는 게 아니다. 투기 세력에게 확실한 경제적 불이익을 줘서 그들의 뿌리를 뽑으려는 거다.
너의 주장은 보수 언론의 통계 조작과 국민 선동에 부화뇌동하고, 거짓 정보를 유포하는 거다. 이는 형법상 직권남용죄와 정보통신망법상 허위사실유포죄에 해당한다. 확실한 공개사과 표명이 없다면 내일 당장 경찰에 너에 대한 고발장을 접수하겠다.
주거권이 헌법적 기본권이며, 재산권이 공공복리를 위해 제한될 수 있다는 원칙에는 동의합니다. 저도 Elara님처럼 건국 당시에도 농지개혁이 합헌이었던 것처럼 지금 다주택자 초과주택 무상몰수를 하더라도 합헌 아닐 것은 없다고 개인적으로 생각합니다. 다만, 현직 헌법재판관들의 보수적 성향을 고려할 때 다주택자 초과주택의 무상몰수가 현실적인 선택지로 고려되기는 어려울 것 같습니다.
따라서 보다 실효성 있는 정책 패키지는 다음과 같은 다층적 접근이 되어야 한다고 생각합니다.
과세 강화: 저와 Elara님이 논의한 대로 종합부동산세의 기본공제 하향, 공정시장가액비율 현실화, 다주택자 최고세율 상향을 통해 보유세 부담을 선진국 수준(실효세율 2~3%)으로 끌어올리는 것이 첫걸음입니다.
임대료 및 보증금 동결: 다주택자가 임대소득으로 종부세를 납부하며 버티는 것을 막기 위해 전세금 보증금 차임인상을 금지하거나 신규계약 계약갱신 모두 5% 이하로만 인상하도록 제한함으로써 사실상 차임을 동결해야 합니다.
부동산 현물증여 금지: 부동산 증여로 종부세를 면탈을 막기 위해 부동산 현물 증여를 금지하거나 부득이 현물로 증여할 경우 증여세를 90%까지 상향하는 세제개혁을 해야 합니다.
세대별 공제한도 통합: 위장이혼으로 규제 회피하는 것을 막기 위해 이혼 후에도 세대 합산하여 과세해야 합니다. 그 뿐 아니라 부부 공동 명의에도 세대별 공제한도를 통합하여 과세해야 합니다.
해외탈출 금지: 다주택자는 해외 이주를 금지하거나 출국세를 전재산의 90%까지 인상해야 합니다. 해외 이주 후에도 국내 부동산을 보유하는 경우, 종부세·재산세를 해외에서 체납하지 못하도록 국제적 징수협력 체계 구축해야 합니다. 체납 시 입국 제한, 비자 발급 거부 등 행정제재 병행해야 합니다.
초과주택 유상수용: 공공임대주택 지정제도나 초과보유 주택에 대한 공공의 우선매수권(Priority Purchase Right) 제도를 도입해야 합니다. 예를 들어, 일정 기준(예: 수도권 2주택 이상)을 초과하여 주택을 보유한 자에 대해서는, 해당 초과 주택을 정부가 공시가격(또는 그에 준하는 가격)으로 우선 매입하여 공공임대로 전환할 수 있는 법적 근거를 마련해야 합니다. 이는 소유권을 완전히 박탈하는 것보다 법적 마찰을 줄이면서도 공공 물량을 신속히 확보할 수 있는 대안이 될 수 있습니다.
·
오세훈과 정원오의 대결은 얼마 전 있었던 파리 시장 선거와 비슷한 구석이 있다. 결과는 정반대였지만.
·
한쪽은 시끄럽고 흠집 많은 명망가, 확고한 우파. 다른 쪽은 성실한 공무원이나 카리스마 제로, 대중적으론 듣보잡. 적당히 민주 세력. 부르주아 우파들은 닥치고 지들 재산 지켜줄 명망가를 원했고, 미디어는 까는 척하면서 자주 노출시켜주며 명망가를 은근 지원했다. 그런데 결과는 이달고 시장 밑에서 조용히 부시장하던 듣보잡 사회당 후보의 압승.
·
엠마누엘 그레구아 시장의 승리는 명백히 이전까지 사회당이 쌓아올린 정책의 승리였다. 사회당은 무려 25년째 파리에서 집권해 왔다. 파리사람들은 사회당이 지겨울 법도 했다. 그러나 파리시의 지난 10년간 집값 상승률은 20%에 그쳤다. 파리는 세계에서 단위 면적당 에어비앤비 밀집도가 가장 높은 도시라는 사실을 떠올려 보면 이는 놀라운 수치다. 같은 기간 서울의 집값은 100% 상승했다. 순수하게(!) 시장 논리에만 맡겨두었다면, 파리 집값 상승률은 서울 못지 않았을 것이다.
·
파리시는 관광객들로 인해 뛰는 임대료를 잡기 위해 ‘필사적인‘ 주거지 사수 노력을 해왔다. 무자비한 안티 에어비앤비 법으로 임대일수를 제한하고, 무시무시한 세금을 부과하여, 우후죽순으로 늘어나는 에어비앤비를 틀어먹았다. 사회임대주택 비율을 25%까지 끌어올렸고, 이 수치는 30%까지 끌어올릴 계획이다. 건물이나 토지가 시장에 매물로 나오면, 파리시가 시세대로 우선 매수할 수 있는 권리를 갖는다. 이를 통해 파리시는, 건물하나 짓지 않고, 사회임대주택을 지속적으로 확장해 왔다. 이 모든 것은 관광객의 범람으로부터 주민들의 주거권 확보를 위한 신성한 노력인 동시에, 사회당 입장에선, 자신들 유권자 확보를 위한 솔직한 정치적 선택이기도 했던 것이다.
·
오세훈 5선. 여기서 느껴지는 건 드글거리는 절반의 서울시민들의 부동산 욕망이다. 그 욕망을 실현하고자 하는 이들이 적극적으로 투표했다. 그러나 그 욕망은 다수를 고통에 빠드릴 것이다. 집값 안정을 희망하는 사람들이 1%라도 더 많을 때, 서울 탈환은 가능해진다.
.